武汉哪个版块正被低估

资讯日期:2021-07-10 08:14


在主城区当中,大家的目光主要集中在两江四岸的滨江版块,其次是光谷、白沙洲、四新、后湖。

新城区当中,最受大家关注的是江夏和东西湖区域。

江夏位于光谷的南边,以文化大道和黄家湖两个版块最为热门,区域环境、配套和价格都能被大家能接受,价格区间在15000-17000元/平米。

东西湖区域,版图比较大,价格区间也更大,从10000-18000元/平米的产品都有。江夏的热度始终与光谷保持同频,而东西湖区域的楼市,则明显会平淡很多,除了大家熟知的项目扎堆,品牌开发商聚焦,价格肉博战以外,似乎并没有太多关键词来描述。

东西湖区域会不会被大家所低估?今天重要聊聊东西湖区域,或者称为临空港开发区。


东西湖是一个行政区域, 最东部为张公堤,靠近岱黄高速(府河大桥),与江岸区接壤。南边以北三环线为界,靠近江汉区和硚口区, 西边以老河口、新沟为界,与汉川接壤,北边靠近武汉天河国际机场,紧邻黄陂与孝感。

临空港开发区全名是武汉临空港经济技术开发区,是继武汉经济技术开发区(车谷)、东湖新技术开发区之后(光谷),获批成立的武汉市第三个国家级经济技术开发区

前两年,有一个类同的概念被炒得很热,武汉临空经济区,意欲把东西湖、黄陂、孝感一起联合打造一个更大范围的武汉临空经济区,甚至想借助顺丰机场的开建,将黄石、黄冈、鄂州、仙桃、潜江和咸宁全部纳入进来,打造一个更广义的临空经济区,但最终并没有被国家批复,而且未来被批复的可能性也较小。

因此我们这里仅谈临空港开发区,与东西湖区域表述的意义一样。
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01
在我们所熟悉的东西湖当中 ,大致可以分为常青版块,金银湖版块,吴家山版块、临空港新城(三店)版块。

常青版块靠近江汉区,且离武汉二环线也较近,在教育上,常青版块的几个常青系学校归属于武汉市教育局直属,随着2012年地铁2号线的开通,以及金银潭永旺的陆续开业,区域价值被再次放大。


不错的地段、优质的学区、商业、地铁,使整个常青版块的价值在东西湖版块属最高,目前周边在售新房也较少,仅有金地北辰阅风华、青青佳园等少量项目在售,且基本属于尾盘在售,价格约17000-18000元/平米。

后面沿着金银潭大道两侧会有地铁时代常青城、保利常青公馆等新项目陆续面市,未来周边还会有少量住宅项目陆续出来。

在二手房方面,以恒大御景为代表的次新房,因为对口常青实验系学校(9年一贯制学校,成绩和口碑非常不错),价格大多在23000-24000元/平米,而其他楼龄稍长的小区,价格也大多在20000-22000元/平米。

金银湖版块主要以金银湖为中心,围绕着环湖路和环湖中路,在东南西北方向上都分布着不少的楼盘,有些离湖远,有些离湖近,而位于金银湖东侧的部分楼盘,因为倚靠常青版块,配套相对成熟,所以价格在16000-18000元/平米,而金银湖的西侧、北侧,以华侨城、富力、碧云天、中建等楼盘为主,价格约12000-14000元/平米。

但无论是什么价位的楼盘,整体去化都一般,要么单价高且面积大,总价高,客户可选择面更大;要么便宜,但周边配套非常欠缺,导致购房者非常纠结,促使他们去寻找性价比更优质的楼盘。

吴家山(老城区)版块,以解放大道以西与三环线的交汇处开始,继续往西称为东西湖大道,这也是东西湖老城区里最重要的一条主干道,与汉口区域的解放大道是连通的。

南至惠安大道(朝阳街),北至金山大道,西至武汉绕城高速,早在90年代的时候,台商投资区就主要分布在此区域,因此这里聚焦了大量的以生产、制造和物流为主的企业,包括食品饲料、建材、机电、包装印刷等等产业。

商业中心位于三秀路的沃尔玛广场附近,东西湖ZF及相关事业单位均分布于此,周边新盘较少,主要以融创、金辉为主,价格在13000-15000元/平米。区域的去化主要依赖于吴家山的原著居民,去化情况尚可。

临空新城版块,以金山大道作为分界,金山大道以北至四环线,为临空新城版块,金山大道以南的为吴家山(老城区)版块。


其中以东西向的金北一路和南北向的临空港大道,作为未来最核心的两条道路,临空港大道往南连接金山大道,串联起硚孝高速,进而快速到达武汉三环线和二环线。临空港大道以北通达国家网安基地和京东方。

金北一路上目前分布有协和医院东西湖分院,北师大武汉学校(2021年9月开学)、同时规划有大量商业用地(规划动漫城)、以及好几块公办教育用地,其中一块位于北师大的北边,据小道消息,有可能会由北师大的团队进驻协助管理。

金北一路往西直达轻轨1号线三店站,金北一路往南约1.8KM即到金山大道,五环体育中心,码头潭遗址公园均位于金山大道的北侧。金北一路往北约1.6KM即到径河公园,径河的北面即是国家网安基地。

另外,预计2021年7月12日,东西湖区政务服务中心,也将从现在的二雅路(吴家山老城区)整体搬迁到码头潭综合楼(临空新城)。

此区域内,分布着近20个纯盘在售,包括新城、东原、联发、保利、中南、奥山、华发等等,价格在12000-15000元/平米。整体竞争异常激烈,销售情况非常一般。

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02
对于4大版块来说,如何选择?

常青版块,离主城区更近,各种学区、地铁、商业都配备齐全,因此如果总价预算在200W+,则可以优先考虑此区域。区域内新盘供应较少,主要以区域内改善,汉口外溢为主,且追求成熟居住氛围,此外,有大量为了常青系学区的人购买二手学区房。

金银湖版块,总价相差较大,湖景视野好的,总价门槛高;不能看湖的,面积小,总价低,但仍然不受市场待见,主要适合总价段在150万的购房者,且工作区域主要在汉口片区的人。

吴家山(老城区)版块,区域依靠早期的大量生产、制造、物流类企业,累积了大量的本地常住居民,随着前几年的城中村改造,商业界面的重新焕新,大量地缘购房者产生了置换需求,同时部分产业带来的基础性人才流入,让吴家山版块始终处于一个供需平衡关系,区域内销售情况尚可。

临空新城版块,区域没有原始累积,但网安基地、京东方的陆续建成并投入使用,让区域的热度不断提升,但版块影响力还处于初期阶段,对周边吸附能力相对有限,同时片区内品牌开发商扎堆,竞争激烈,因此绝大多数楼盘销售一般。

选择此版块的大多可能是因为工作区域原因,或者仅能承受低总价,片区内最低首付约30-35万,总价最低约100万,在限购区域里属于绝对的最低总价段。

此外,还有大量的武汉周边城市人群,选择购买这里,主要以孝感、汉川、潜江等为主。

如果非要做个比较,
1、考虑汉口+成熟宜居性,首选常青版块。
2、考虑工作在汉口+性价比,首选金银湖。
3、考虑工作在东西湖+性价比,首选临空新城。
4、考虑东西湖+成熟宜居性,首选吴家山。

5、如果仅150万总价,投资+自住,则首选临空新城。
6、如果仅150万总价,纯投资,则仍然首选临空新城。

03
如何有这样的建议?首先谈谈在新区里置业的三大原则:

1、对于新区的选择,首先选择尽量靠近主城区的版块,主要是能共享各种配套,居住舒适度会高很多,各种出行成本也会更低,当然这类版块,价格通常会更高,常青就属此类。

2、尽量选择新区当中,相对成熟的版块,成熟的版块是指,现在就拥有或者未来会建成学校、地铁、医院、大型绿化公园、商业等等,少了任何一项,可能都不能称为成熟的版块,早期的经开核心区(经开万达周边)就是这样,甚至当时房价超过四新,当时拥有江汉大学、武汉外国语学校、地铁3号线、武汉体育中心,经开万达、后官湖,以及很重要的与汽车相关的产业链。

这种成熟的版块,通常会走出单独的行情,区域内部,各种诸如工作、生活、教育等等需求都能很好的解决,同时对外与主城区也能通过快速路与地铁快速通达。

3、版块内一定要有产业的加持,这样才会有流入人口,新的刚性需求、置换需求以及新增人口的其他需求,会让区域不断的蝶变升级,最终整个版块的价值也将增强。

因此临空新城从投资和自住的角度来看,是最优的选择

版块相对更成熟,网安学院(已开学)、北师大武汉学校、地铁1号线、五环体育中心、协和医院东西医院、码头潭遗址公园、泾河等等,当然还有网安基地及相关产业链的加持。
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04
目前临空新城版块的价格普遍在12000-15000元/平米,如果类比经开核心的发展趋势,未来达到18000元/平米的可能性比较大。

同时,还有非常重要的一个细节,我们不能忽视。

总价150万,是武汉周边城市客群置业武汉很关键的一个总价门槛。

2017年的光谷和白沙洲异常热门,白沙洲的成交客户当中,有大量的武汉周边城市客户,而当时白沙洲三环内外的价格就是在13000-15000元/平米,总价门槛正好卡在150万。

虽然2017年全国楼市都处于极其疯狂的阶段,但在武汉市来说,当时的白沙洲热度几乎是一骑绝尘。

随着白沙洲陆续涨价到16000-20000元平米,武汉周边城市置业的方向开始寻找新的150万总价段区域,毫无疑问,目前的东西湖临空新城承接了这个角色。

为什么是临空新城,而不是吴家山、金银湖、常青版块,也不会是江夏版块?


05
首先常青版块的门槛几乎在200万以上,这意味着首付至少得60万,如果按贷款30年等额本息,最新首套利率5.75%计算,每月还款额得8000元左右,这对普通上班族,尤其是在武汉周边城市人来说,是一个比较大的压力。

金银湖版块,总价段在150万门槛的几个项目主要位于金银湖环湖路以北方向,未来的各种配套达不到成熟版块的标准,自住性价比不错,但未来的升值空间相对非常有限。

吴家山版块,相比来说比较成熟,离主城区相对也较近,但目前的产业主要以生产、制造、物流为主,产业定位较为落后,而且未来东西湖区域预计想打造的千亿级大健康产业,包括蒙牛乳业、华润啤酒等龙头企业,均落户在临空新城附近。因此版块内的产业,会逐渐失去竞争力。

临空新城最大的的产业优势,是拥有全国唯一的国家网络安全人才与创新基地,由武汉大学、华中科技大学两所“双一流”高校领衔的网络安全学院已开学,“十四五”期间,将围绕国家网安产业重点发展方向,打造网络安全应用集群、信创产业集群和网络安全服务集群。

来源于长江日报

到2025年,带动聚集网络安全上下游企业300家,在应用安全、安全服务、信息技术应用创新、新技术安全四大领域各培育3~5家骨干企业,力争全区高新技术企业总数将突破1000家(目前全区高新技术企业不到300家,未来将有700家的增量,东湖高新区目前的高新企业数量不到4000家),未来的人才流入不言而喻。

来源于长江日报

当然江夏区域的热度也非常之高。

江夏区域的产业和高新技术企业非常多,但江夏与光谷太近,在光谷不断蓬勃发展的同时,江夏想走出自己独立的行情,相对会比较困难,江夏更多的承接光谷外溢的客户,同时在产业上与光谷形成差异化互补。

另外江夏区域的总价段已基本超过150万,且江夏区域对周边城市人口吸附能力较弱。江夏南部的咸宁,如果要选择在武汉置业,首选光谷或者光谷中心城。江夏东部的鄂州、黄冈和黄石,多半或者选择光谷、光谷中心城或者未来三路(左岭版块)。


江夏更多的角色是,承接光谷外溢的人才和产业,因此对周边城市的吸附能力相对很弱。


而临空港对西边的几个城市,包括汉川、潜江和荆州等地吸引力非常大,且未来这种趋势还将继续,对北边的孝感则更是无缝对接。


临空港位于武汉的西北方向,无任何竞争对手,未来的产业定位、人才流入、区域配套将逐渐完善和齐全,这可能是被武汉低估的一个版块。

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